買房子我們關(guān)心更多的就是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不停的上漲或者下跌，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題很多的購(gòu)房者也是很苦惱的，因?yàn)椴恢�道什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)上漲，或者是下跌。那么房?jī)r(jià)以后是上漲還是下跌？2019-2020適合買房嗎？我們一起來(lái)了解一下這個(gè)問(wèn)題吧。

所謂穩(wěn)樓市，既要防止房?jī)r(jià)上漲，又要防止房?jī)r(jià)大跌。如果說(shuō)過(guò)去幾年的任務(wù)，都是遏制房?jī)r(jià)上漲，那么如今的重點(diǎn)，已經(jīng)換成“防范房?jī)r(jià)大跌”。

在穩(wěn)樓市上，地方政府的尺度相對(duì)較小。由于土地財(cái)政依賴、房地產(chǎn)投資依賴都較為迫切，所以只要樓市出現(xiàn)下行跡象，無(wú)不爭(zhēng)先恐后入場(chǎng)維穩(wěn)，不斷試探政策底線，尋找寬松空間。

相比而言，中央層面容忍度更大。只要不影響房地產(chǎn)投資增速，不對(duì)經(jīng)濟(jì)形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩(wěn)定，就不會(huì)輕易訴諸刺激措施。

基于央地博弈邏輯來(lái)看，樓市會(huì)不斷松綁，貨幣政策空間也會(huì)不斷打開，這對(duì)于防范房?jī)r(jià)大跌形成一定支撐，有利于“穩(wěn)樓市”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

所以，正如上文所言，僅靠樓市松綁，只有維穩(wěn)行情。只有大水漫灌配合，才有新一輪大幅上漲。

房?jī)r(jià)最多跌多少？

不要考慮崩盤，這是理解中國(guó)樓市的第四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

最壞的情況有可能發(fā)生，但一旦這種情況發(fā)生，影響就是全局性的，普通購(gòu)房者和投資者不必杞人憂天。

從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，如果樓市松綁而跌勢(shì)不止，那么最多會(huì)跌多少？

對(duì)于具有全局重要性的一二線城市來(lái)說(shuō)，這一數(shù)字是30%左右。而對(duì)于燕郊等不具備全局影響性的區(qū)域來(lái)說(shuō)，下不見底。

原因有三個(gè)：

一是，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2008年廣深等地基本都跌了三成之后，迎來(lái)新一波反彈。房?jī)r(jià)跌破三成，影響的不只是經(jīng)濟(jì)，還波及金融系統(tǒng)，這是救市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)所在。

二是，全國(guó)房貸首付比例34%，大多數(shù)都是三成首付，只要下跌不超過(guò)30%，就不會(huì)影響到銀行等金融系統(tǒng)。

三是，過(guò)去四年，房?jī)r(jià)翻了一倍。這四年，名義GDP大致每年保持10%增速，房?jī)r(jià)上漲接一半是合理的。那么下跌30%，也就相當(dāng)于過(guò)去60%的漲幅，從市場(chǎng)而言是合理回歸。

剛需何時(shí)入場(chǎng)？

剛需買房任何時(shí)候都無(wú)所謂？這是典型的錯(cuò)誤觀念，這也是理解中國(guó)樓市的第五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

剛需的錢不是大風(fēng)刮來(lái)的，背后關(guān)系著六個(gè)錢包，更難承受樓市調(diào)整帶來(lái)的沖擊，所以更需要慎重。

所以，這句話正確的表述應(yīng)該是：

剛需要做好隨時(shí)上車的準(zhǔn)備，而不是什么時(shí)候上車都一樣。

剛需入場(chǎng)，有三個(gè)關(guān)鍵時(shí)機(jī)。

一個(gè)是政策有意照顧剛需時(shí)。比如剛需優(yōu)先的限價(jià)搖號(hào)，只要新房與周邊二手房的套利空間在20%以上，就可以果斷入手。這是政策奉送的福利，不用白不用。

第二個(gè)樓市復(fù)蘇之際，也就是右側(cè)交易，這是相對(duì)穩(wěn)妥的選擇。右側(cè)交易是個(gè)股市術(shù)語(yǔ)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是在上升趨勢(shì)確立時(shí)買入，而不是在下跌趨勢(shì)加大時(shí)抄底。右側(cè)交易固然買不到最低點(diǎn)，但相比于抄底抄到山腰上，則更為穩(wěn)妥，且更適合剛需。

具體而言，這就是樓市逐漸松綁，貨幣寬松配合，樓市成交量開始逐步復(fù)蘇時(shí)。尤其是限購(gòu)限貸開始松綁、房貸利率不斷下探、降息降準(zhǔn)席卷而來(lái)之際，這是最好的出手時(shí)機(jī)。

第三個(gè)剛需換房，最需要的是樓市穩(wěn)定。換房最擔(dān)心的是房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。相比而言，在市場(chǎng)穩(wěn)定之時(shí)，最適合改善型需求置換。沒(méi)有外力影響，選擇空間充裕，正是居住質(zhì)量升值的最佳時(shí)機(jī)。

三四線樓市往哪走？

三四線城市這一輪房?jī)r(jià)上漲，得益于棚改貨幣化。

棚改貨幣化，是央行以PSL貸款之名，對(duì)三四線城市定向放水。地方政府獲得棚改貸款之后，以貨幣補(bǔ)貼之名發(fā)放給拆遷戶，拆遷戶帶著真金白銀入市，攪動(dòng)市場(chǎng)情緒，從而催動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

那么，三四線房?jī)r(jià)向何處去的問(wèn)題，也就是棚改政策向何處去的問(wèn)題。

一個(gè)好消息，兩個(gè)壞消息。

好消息是，棚改離收官之年還有兩年時(shí)間。2020年是全國(guó)棚改收官之年，的棚改仍會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，大拆大建的游戲還能維持一段時(shí)間。

第一個(gè)壞消息是，棚改貨幣化全面收縮，棚改政府購(gòu)買模式即將終結(jié)。這意味著，棚改式放水不復(fù)存在，地方政府為棚改兜底的局面一去不復(fù)返，棚改貨幣化將會(huì)失去根本支撐。

第二個(gè)壞消息是，偷梁換柱的游戲玩不通了。過(guò)去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建設(shè)良好的社區(qū)也被納入棚改范圍之內(nèi)。如今，監(jiān)管即將強(qiáng)化，住建部明確表示：嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

所以，棚改貨幣化正在退潮，而棚改離收官也只有兩年時(shí)間，這對(duì)于大多數(shù)三四線城市的樓市都不是好消息。

那么，哪些城市最危險(xiǎn)？

一是棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險(xiǎn)。

二是經(jīng)濟(jì)基本面較差的城市，未來(lái)最危險(xiǎn)。

三是人口持續(xù)流出的地區(qū)，未來(lái)房?jī)r(jià)也很堪憂。

哪些三四線城市還有支撐？

一是環(huán)京環(huán)滬環(huán)廣深城市群。

二是強(qiáng)省會(huì)周邊的三四線城市。

三是經(jīng)濟(jì)基本面較好的三四線城市，也有一定支撐性，如百?gòu)?qiáng)縣或區(qū)域性中心城市。

樓市調(diào)控：一城一策或成主流

今年政府工作報(bào)告，明確提出“落實(shí)城市主體責(zé)任”。

往年都強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控”或“差異化調(diào)控”，去年提出的也只是“落實(shí)地方主體責(zé)任”，今年則進(jìn)一步細(xì)化為“城市主體責(zé)任”，這意味著一城一策或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

事實(shí)上，去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已提出：

因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。

這意味著，樓市調(diào)控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導(dǎo)”的定性相結(jié)合，這意味著地方政府將在樓市調(diào)控上獲得更大的主動(dòng)權(quán)。同理，在樓市松綁上，也將獲得更大的自主權(quán)。

當(dāng)然，一城一策到底如何推進(jìn)，哪些城市會(huì)放寬，哪些城市會(huì)繼續(xù)收緊，還有待進(jìn)一步細(xì)化。

房地產(chǎn)稅，何時(shí)會(huì)來(lái)？

繼去年后，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”再度進(jìn)入政府工作報(bào)告。

與去年相比，“穩(wěn)妥推進(jìn)”變成了“穩(wěn)步推進(jìn)”，這意味著房地產(chǎn)稅推進(jìn)已有相關(guān)方案。

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅已經(jīng)沒(méi)有任何技術(shù)障礙。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)基本完成，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)也基本達(dá)成，70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也在修法之中，國(guó)地稅合并邁出步伐……可以說(shuō)，開征房地產(chǎn)稅萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。

2018年9月，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布。其中，房地產(chǎn)稅法被列入五年立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。

當(dāng)然，納入五年立法計(jì)劃，并不意味著這五年內(nèi)一定會(huì)落地。事實(shí)上，2015年，房地產(chǎn)稅也曾被納入立法計(jì)劃，但最終未能出臺(tái)。而在2018年4月，房地產(chǎn)稅法也曾被列入預(yù)備審議項(xiàng)目。

所以，房地產(chǎn)稅遲早總要來(lái)，但到底哪一年到來(lái)，還存在較大的不確定。這里的不確定性，主要在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和地方土地財(cái)政的壓力。

棚改：收官倒計(jì)時(shí)開啟

與往年對(duì)棚改的著重強(qiáng)調(diào)不同，今年只是提及“推進(jìn)棚戶區(qū)改造”，并未提及具體棚改目標(biāo)。

這背后的原因是，經(jīng)過(guò)最幾年棚改的狂飆突進(jìn)，全國(guó)棚改已經(jīng)基本上到了收官階段，全國(guó)有20多個(gè)省市棚改目標(biāo)出現(xiàn)下滑，山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過(guò)70%。

要知道，2020年就是棚改收官之年。

根據(jù)2014年3月發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)。

在此框架之下，2014-2017年，我國(guó)推出1800萬(wàn)套的棚改計(jì)劃，并且超目標(biāo)完成。隨后在2018-2020年，又提出1500萬(wàn)套的棚改任務(wù)，到2020年，全國(guó)性的棚改將基本完成。

2018年，全國(guó)棚改計(jì)劃為580萬(wàn)套，實(shí)際完成量高達(dá)626萬(wàn)套。按照三年計(jì)劃，和2020年全國(guó)棚改還剩下874萬(wàn)套的余量，均每年為437萬(wàn)套，相比2018年均縮水1/4。

可想而知，大多數(shù)省市棚改都已基本完成任務(wù)，棚改量出現(xiàn)下滑，就在意料之中。

結(jié)論

，對(duì)于經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，樓市調(diào)控和貨幣政策雙雙發(fā)生變化。

穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)就業(yè)是第一位的。無(wú)論是減稅降負(fù)，還是解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資問(wèn)題，抑或壯大國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，目的都是一致的。相比而言，房地產(chǎn)的重要性下降，穩(wěn)字當(dāng)頭，底線是不能對(duì)經(jīng)濟(jì)形成拖累。

樓市調(diào)控政策底已經(jīng)觸底，“一城一策”或?qū)⒊蔀橹髁�。落�?shí)城市主體責(zé)任，意味著城市對(duì)于樓市調(diào)控的話語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)。但哪些城市有望寬松，哪些城市還會(huì)持續(xù)緊縮，有待進(jìn)一步細(xì)則出臺(tái)。

貨幣政策會(huì)更加寬松�；�于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的考慮，貨幣政策空間之門早已打開。無(wú)論是“松緊適度”，還是“流動(dòng)性合理充裕”，抑或“降低實(shí)際利率”，都意味著“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調(diào)。

房地產(chǎn)稅遲早要來(lái)，但不會(huì)這么快落地。基于地方政府財(cái)政需要和稅制改革的大背景，房地產(chǎn)稅遲早要進(jìn)行推進(jìn)。不過(guò)房地產(chǎn)稅需要稅收法定，必須經(jīng)過(guò)人大立法，不是短時(shí)間就能迅速落地。

中心城市和城市群的重要性提升。在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中，報(bào)告明確提出“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，這意味著中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。